潮州

北京一套二手房连降250万卖不出?楼市降温了吗?

2018年03月19日来源:凤凰房产国内动态责任编辑:liangchunmei

挂牌近一年,先后5次下调报价,一共降了250万元,但依然没有卖出去。这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市“3·17新政”后的命运。

这套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影。数据显示,2017年3月18日至2018年3月15日,北京二手住宅共网签121946套,相比新政前的一年降幅达52.2%;二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌。买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性。

第一回合:卖家死扛,买家持币观望

从去年4月正式挂牌出售至今,西北旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年。

1100万元是这套二手房的最初报价。按108平方米的面积计算,均价约为10.19万元/平方米。

远在北五环外的西北旺,均价竟能如此高?这是实情。由于临近中关村永丰高新技术产业基地,旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下。“一年以前,10万元的成交均价是这个区域的常事。”链家负责西北旺地区业务的经纪人小陈说。

链家网显示的成交记录揭开了这一地区在“3·17新政”前的疯狂。2016年3月,有十多年楼龄的百旺茉莉园,成交均价还基本维持在五六万元左右;当年底已经涨至每平方米七八万元左右;而到了2017年3月,又涨到了八九万元左右。

另一位中介经纪人小周回忆,去年3月初,二手房报价经常“一天一个价”,买房的人抢着看房,业主卖房则是看谁的报价高。比如去年3月13日,茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交,之前挂牌价原本为890万元。这套房以突破10万元的成交价,创下历史纪录。等到“故事主人公”——这套108平方米两居室挂牌时,“3·17新政”刚出台不久,业主和中介依然按照新政前超10万元的行情报价。

“报价的确有点高,但是卖家还是坚信市场会再度回暖,所以依然死扛这个价,这也是当时业主普遍的心理。”小陈说。

但买方已看到楼市退烧的曙光,开始进入观望状态。再加上首付门槛的抬升,二手房成交量骤降。依然以该小区为例,2017年2月17日到3月17日一共成交15套,仅3月14日一天就成交3套;但从3月17日到4月17日仅成交一套房。

第二回合:市场触底,卖家松口降价

成交量下降不单单出现在这一个小区。本市二手房网签量在去年三月还是近2.6万套,到6月已跌破万套;10月,更是掉到了6162套,被业内认为是“二手房市场触底”。

急于卖房的卖家们扛不住了。

链家中介门店出示的调价记录显示,去年5月底,百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元,降幅达到180万元。

卖家松口降价越来越普遍。我爱我家集团市场研究院提供的情况显示:因为价格具有一定黏性,“3·17新政”后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月;自此之后,价格便进入连续下跌状态,截至目前已连跌11个月,累计跌幅达19.5%,接近两成。

其中,顺义区跌幅相对较小,下跌了8.1%,通州区跌幅最大,29.1%的跌幅远超其它各区。

大幅降价后,这套二手房也开始不断引来看房人。链家网带看记录显示,从6月11日开始,3个月内,这套房子共被带看20余次。即便如此,依然未能实现成交。

“期间有买家看中了房子,但出价只有845万,这比920万的报价还低75万。”小陈说,业主觉得买家报价实在太低,因此没有答应。

殊不知,市场继续下行,逼着业主不得不下调报价。该业主尝试了小幅下调的法子:2017年9月,报价从920万降至900万,下降20万;10月,报价再降20万,降至880万;11月,报价降10万,降至870万。

连续4次降价,让这套房源受到买家的关注,不断产生带看记录。但依然没能如愿成交。

“与调控前业主频繁上调报价不同,调控后业主调价行为中涨价占比明显回落,降价占比上升。”链家研究院人士介绍,目前涨价业主的占比较去年同期减少了50%;链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月,累计跌幅达14.3%,“业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢”。

第三回合:趋于理性,买家主导市场

或许是感受到了买家们压力,本月初,这套108平方米的二手房启动了第五次调价:报价从870万变为850万,又一次下降了20万。

真实情况不仅仅是降了20万。小陈私下透露,卖家的心理底价其实已经降到了800万至810万左右。也就是说,如果买家有意,卖家在价格谈判时仍会降价来促成交易。

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