潮州

多个住房租赁资产相继实现了资产证券化

2018年01月02日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:liangchunmei

2017年的房地产金融发生了巨大变化。

从前热衷于笼络开发商和购房者的银行、金融机构,现在向机构房东和租客抛出了橄榄枝;银行的业务,也从开发贷、个人住房按揭贷,转向租房相关贷款和各种租赁资产证券化产品。

2017年,多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了资产证券化。

不只是租赁。随着房地产从开发转向开发+运营,各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐;2017年以来,已有多家房企和物业持有机构将商业地产、物流地产等进行资产证券化。

数据显示,2017年前11月,房企发行资产证券化总额达423亿元,同比2016年大幅增长210%,这使得房企转型城市运营的多类空间运营未来都有了方向和退出机制。

民生证券指出,虽然2018年房企融资趋紧将会延续,融资成本继续提高,但政策会鼓励房地产资产证券化发展,预计资产证券化将是2016年最大亮点。

租赁证券化领衔

诸多房企和机构没有想到,2017年在资产证券化上发力的物业形式是租赁。

长期以来,我国房地产租赁市场发展落后,房企自持物业经营存在融资难、缺乏退出机制、市场不规范等痛点。

2017年租赁证券化得到了监管层的大力支持。7月底,住建部等九部委联合发文,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

2017年9月,证监会称正加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品,其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

很快地,2017年10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上海证券交易所审议通过,这是国内首单央企租赁住房REITs,也是首单储架发行REITs,发行规模50亿。

其重大意义在于,不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功能,给REITs发行市场带来了新的利好,也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来无限可能。

2017年12月14日,中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。新派公寓创始人及CEO王戈宏表示,新派公寓是中国公寓行业第一个实现了资产管理从收购、改造、持有到资产证券化的价值闭环,走出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益模式的道路。

住建部政策研究中心主任秦虹指出,发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。

更多的租赁资产证券化尝试在同时进行。12月1日,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元;12月5日,龙湖披露称,拟发行50亿元住房租赁专项公司债券,在首期30亿元债券中,有21亿元拟用于住房租赁项目建设。

克而瑞研究指出,在房企和银行大力发展租赁业务的趋势下,未来租赁资产证券化的比例将进一步提升。

银行亦在入局租赁市场,重构住房金融。建设银行广东省分行近期宣布,将全面对接住房租赁市场,推出产品“按居贷”。该产品面向租客发放,贷款时间最长10年,执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,单户最高额度100万元人民币。

2017年11月30日,工商银行北京分行宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持;12月5日,建设银行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以发展长租公寓。

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